mar

27

oct

2015

Trámites y gastos a la hora de afrontar la construcción de nuestra propia vivienda

A la hora de afrontar los trámites para realizar nuestra vivienda, son muchos los factores a tener en cuenta a lo largo del proceso. En este pequeño resumen, intentaremos dar un poco de luz a este tema tan pantanoso. 


COMPRA DEL TERRENO O PARCELA:

 

Agencia Tributaria: Abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.6% Valor del terreno

Notario: Escriturar el terreno o parcela - 500,00 € aprox.

Registro de la Propiedad: Registrar la propiedad - 110,00 € aprox.


INFORMACIÓN SOBRE NUESTRO TERRENO:

 

Ayuntamiento: Informe Urbanístico o normativa aplicable a nuestra nueva vivienda. (Cuántas plantas podemos hacer, De qué altura, Separaciones con viviendas medianeras, etc). - 20,00 €


Ayuntamiento: Alineaciones y Rasantes, donde se nos dan las pautas de separación de la vía, alineación con las viviendas laterales, si las hubiera, etc. Exigido, normalmente, para poder solicitar licencia posteriormente en el propio ayuntamiento. - 60,00 €


Topógrafo: Levantamiento topográfico del terreno - Es fundamental realizar un estudio para conocer el desnivel exacto del terreno y así, el Arquitecto, podrá diseñar con garantías la nueva edificación. - 400,00 € aprox.


Estudio Geotécnico: Todas las obras de construcción residencial, en la actualidad, requieren un estudio pormenorizado del subsuelo para garantizar la estabilidad del mismo.- 600,00 € -1.200,00 €

 

SEGURO DE GARANTÍA - PROMOTOR:

 

Seguro decenal: Bueno, si descartamos la posibilidad de vender la vivienda en los próximos 10 años, en tal caso, no nos hace falta este seguro. Si no lo hacemos, no podremos vender la vivienda durante los 10 años que debería quedar garantizada por este seguro. Esta prueba incluye ensayos de hormigones y aceros durante toda la duración de la obra y la realizan las OCT (Organismos de Control Técnico). - 4.000,00  - 6.000,00 

 

PROYECTOS - ESTUDIO DEL ARQUITECTO:

 

Proyecto Básico (1º parte proyecto): Son los primeros acercamientos entre lo que uno había pensado, las recomendaciones del Arquitecto, la normativa vigente y las necesidades de cada uno. De todo esto sale una primera distribución de donde estarán las distintas dependencias, aspectos formales de la fachada, accesos, ubicación plaza de garaje, etc. - Acuerdo honorarios sobre el total (apartado siguiente).


Proyecto Ejecución (2º parte proyecto): Una vez "diseñada" la forma exterior e interior de la vivienda, debemos pasar a los cálculos y resto de documentación y prescripciones necesarias para poder ejecutar o construir la obra. Suelen realizarse ambos proyectos en un mismo documento, llamado Proyecto Básico y de Ejecución, a excepción de los casos en que haya prisa en entregar el primero en el ayuntamiento por la proximidad de un cambio normativo en nuestra zona o algo similar. - Variable por superficie (Rellenar formulario web)


Estudio Básico y Completo de Seguridad y Salud: Otro de los documentos que acompañan al Proyecto de Ejecución es el Estudio de Seguridad y Salud, en el que se precisan las normas de seguridad y elementos de protección necesarios para que en la obra no haya ningún riesgo para los trabajadores. La diferencia entre Básico y Completo es el número de trabadores, el presupuesto y la duración de la obra. Para vivienda unifamiliar es básico siempre, salvo raras excepciones. - Depende del tipo de proyecto. 


Colegio de Arquitectos: Gastos de visado - Muy variables, en función de la superficie de la vivienda. El visado consiste en la comprobación, por parte del colegio, de que se cumplen todos los requisitos documentales. - 300,00 € - 700,00 €

 

SOLICITUD DE LICENCIA:

 

Licencia de Obra Mayor: Con el Proyecto Básico y de Ejecución completo (o el básico, en el caso de realizar una presentación de urgencia), junto a los anexos correspondientes, se entrega en el Ayuntamiento para la solicitud de Licencia de Obra Mayor. El coste de la Licencia es en torno a un 4% del valor que corresponda, según tablas, a la construcción de la vivienda. - 2.500,00 -5.000,00

 

LA OBRA:

 

Dirección de Obra del Arquitecto: El arquitecto del proyecto puede continuar con esta fase o no, pudiendo ser un nuevo técnico el que realice la ejecución de la obra. - Variable por superficie (Calcular en fichas de presupuestos de la web)

Dirección de Ejecución del Arquitecto Técnico o Aparejador: Control de calidad de la ejecución del contratista, las certificaciones, etc. - Variable por superficie 


Coordinador de Seguridad y Salud en la ejecución de la obra: Encargado de la seguridad de la obra, vigilando la utilización correcta y de forma generalizada de los elementos de seguridad. Puede negociarse con alguno de los anteriores que realice esta función, ya que también visitan habitualmente la obra y pueden realizar ambas funciones. - Variable por superficie 


Visados nuevos contratos en Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos: Estos nuevos contratos de Dirección de Ejecución y Coordinación de Seguridad y Salud son supervisados por el Colegio Profesional. - 150,00 € - 350,00 €


Libro de Órdenes (Arquitecto) y Libro de Incidencias (Coordinador): Estos dos documentos deben estar en todo momento en la obra y es donde queda registrado todo lo referente a la ejecución y el control realizado. Se solicitan en los respectivos Colegios Profesionales. - Aprox. 80,00 €

 

FINAL DE LA OBRA:

 

Certificado Final de Obra: Los técnicos de la obra firman este Certificado Final, que garantiza que la obra ha sido realizada según el proyecto para el que se solicitó la licencia, o en su caso, se presentan planos y documentos modificados, adaptados a lo que se ejecutó realmente, cuyo valor habría que tener en cuenta y negociar con el Arquitecto. - Sin coste adicional (Si no hay cambios en obra).


Visados Final de Obra: Toda la documentación final de la obra, incluido el certificado, debe ser verificado y sellado por los respectivos Colegios Profesionales. Se entrega copia de la licencia, ensayos de hormigones y aceros y otra documentación técnica a rellenar por el colegiado. - aprox. 250,00

 

TRÁMITES FINALES:

 

Ayuntamiento - Licencia de Primera Ocupación: Una vez visados los documentos de los Técnicos de la obra y junto con el Certificado Final de Obra, se solicita la Licencia de Primera Ocupación, con la que podemos iniciar la tramitación de conexiones de agua, luz, teléfono, etc en las distintas compañías. (Precio varía s/ metros cuadrados, vados, etc.) - 150,00 - 500,00


Notario - Escritura de Obra nueva: Se realiza en el Notario la escritura donde se describen las características de la nueva propiedad. - aprox. 700,00


Agencia Tributaria - Impuestos Actos Jurídicos Documentados: Es un gravamen que se aplica a los actos formalizados en documentos públicos, inscribibles y con cuantía económica. - 0,5 % - 1,0% del valor escriturado


Registro de la Propiedad: Registro de nueva vivienda. - aprox. 350,00 €


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