PREGUNTAS FRECUENTES

 

¿Qué condiciones debe cumplir un inmueble para poderse legalizar?

 

Los requisitos que se han de cumplir para poder legalizar una casa han de ser los mismos que debería cumplir esa vivienda si su construcción se realizara en ese mismo momento.


Es decir tendría que cumplir con:

  1. Tener condiciones de habitabilidad 
  2. Cumplir con la normativa urbanística
  3. Cumplir con el Código Técnico de la Edificación (CTE)
  4. Cumplir el  Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE)
  5. Certificar la eficiencia energética 

 

Todo esto deberia de cumplirlo en teoria, pero la práctica es muy distinta ya que las exigencias del CTE y de los reglamentos anteriormente citados son muy altas. Ocurre que  la mayoría de las veces en que nos encontramos con una vivienda con más de 5 ó 10 años de antigüedad, por ejemplo,  o construida  sin ningún tipo de proyecto o sin seguir  el proyecto redactado, tendríamos que afrontar las obras necesarias para justificar que se cumplen las normativas anteriores. En muchos casos supondría hacer una reforma a fondo expulsando a sus ocupantes con un coste muy elevado de esas obras.

 

¿Qué ocurre en realidad?


En primer lugar, depende del ayuntamiento al que pertenezca la legalización. A veces los municipios solo se preocupan de que urbanísticamente esa construcción se pueda legalizar. Es decir que aparte de si cumple o no con aspectos técnicos el ayuntamiento vigila que sí cumpla la normativa urbanística.

 

Se deja a la responsabilidad del arquitecto el asumir la responsabilidad de justificar o no el cumplimiento del resto de la normativa.

 

Pero evidentemente lo que no va ha hacer un arquitecto es decir que una casa cumple con unos requisitos que no son ciertos. Por lo que para legalizar una casa el arquitecto justificará los requisitos que efectivamente cumplan con la legalidad vigente. Pero en el resto de exigencia normativas no las citará a no ser que se le exija por parte del colegio  de arquitectos o la administración municipal. Si ese fuera el caso entonces sí que el expediente de legalización conllevaría consigo el correspondiente proyecto de reforma para adecuar la construcción a la normativa actual.


En resumen, en teoria, debe de cumplir todas las exigencias anteriormente citardas, en la práctica cada caso es diferente y muchas veces sólo se exige  que la casa cumpla con la normativa urbanística municipal y las condiciones básicas de habitabilidad.

 

Lo más adecuado en temas de legalizar casa es dirigirse a un arquitecto por lo que concierne a su legalidad urbanística y técnica.

 

¿Cuál es el coste de legalizar una vivienda?


El coste más elevado en el proceso delegalizar una vivenda, evidentemente es la redacción y tramitación del expediente de legalización.


En este coste intervienen los dos hechos más relevantes económicamente hablando del expediente a realizar:


1. Redacción por parte de arquitecto del expediente de legalización que como ya hemos explicado antes, equivale a la redacción de una casa de nueva planta. (Aunque hay una gradación dependiendo de la edad de la vivienda). Imaginemos que la vivienda se ha construido sin licencia en los últimos cuatro años, el arquitecto ha de justificar que la vivienda cumple con toda la normativa que rige el Código Tècnico de Edificación (CTE), es decir que la responsabilidad que asume es muy elevada.

 

2. Consecuentemente, el Presupuesto de Ejecución material que aparece en el expediente de legalización (PEM) que es la base sobre la cual el Ayuntamiento grava tanto el impuesto como la tasa de licencia de obras es el que regiría en un hipotético proyecto de nueva planta que se hubiera redactado para disponer de la misma vivienda que se pretende legalizar. Es decir seria un presupuesto actualizado de una vivienda con los mismos metros cuadrados que la vivienda existente. Y ese presupuesto es evidentemente elevado. Con lo cual el dinero a desembolsar  para la administración es el proporcional. Suele rondar el 3 % de ese PEM aunque cada ayuntamiento tiene sus tarifas.

 

 

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